「2025年12月」の記事一覧（40件）
売却に強い不動産会社の見極め方
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/28 10:54
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/28 10:54
売却に強い不動産会社の見極め方
不動産売却を考えているが何を基準に不動産会社を選べばいいですか？高い査定価格を出した不動産会社ですか？
いえ、不動産会社を選ぶときに査定価格が高いという理由だけで売却の依頼をするのはお勧めしません。不動産会社によっては売却依頼を欲しいがために無理やり査定価格を高くしているケースもあるからです。そういった不動産会社に依頼してしまうと、結局売れずに最後は相場よりも安く売却というケースも少なくはありません。
そうなんですね、実際に売却が得意な不動産会社の見極め方みたいなのはありますか？
どの業界でも同じことがいえますが、今担当しているエリアでどれ位の売買実績があるのかを聞いてみてください。マンションなどの不動産は物件によってそれぞれ良いポイント悪いポイントが違います。しかし、周辺環境をどのように良く魅せるのかはエリアで売買実績のある方であれば多くの経験があることにより得意だと思って良いです。
確かにより実績がある方がより良い条件で売却してくれそうですね！ただ実績を聞いても判断は難しそうですね・・・
確かに不動産担当者の売却の実績があるかどうかは見極めが難しいと思います。ただポイントを押さえて確認しておくと、不動産担当者が担当しているエリアでどれほどの売買実績があるのかが見えてきます。
そのポイントはなんですか？
まずエリアでの勤続年数を確認することです。どんなに売れている不動産担当者だとしても、今の担当エリアになって間もない不動産担当者だとどうしても不安ですよね。というのも、「この駅はこんなに便利」、「近所の環境がこんなに良い」など、地域的な話もマンションなどの不動産購入にはつきまといます。どんなに良い物件でも、周辺環境に満足がいかなければ購入はしてもらえません。
それなら私でも判断できそうです！他にありますか？
専門性の必要な知識があることですね。不動産と一言に言っても、どのような不動産を売却したいのかによって条件が変わります。種別だけでも、マンション・戸建・土地と様々です。そのため、売却したい不動産が果たしてどのジャンルに含まれ、それぞれどのような売却活動をするべきかを熟知している不動産担当者であることが好ましいです。
専門性ですか・・・そうしたらどのような資格をもっているかは確認した方が良さそうですね
そうですね「宅地建物取引士」は、宅地建物取引業に従事する不動産担当者が持っているべき資格ですが、担当者の保有率は100％ではないので必ず確認するようにしましょう。また買い替え・住み替えの場合ですと、住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーの資格を持っている不動産担当者だと、お金やローンの相談もできるので助かりますね。
資格の確認は私でもできますね。そしたら査定価格はあまり重要ではないんですね。
いえ、査定価格も大事です。ただ「なぜこの査定価格なのか」をしっかりと根拠を提示しながら説明してくれる不動産担当者であるかが大事です。不動産を売却する際は不動産担当者に、査定で出した価格の根拠を確認し、その際、売りたい不動産のメリットだけでなく、デメリットも伝えてくれるかどうかを確認することが大事です。
根拠のない査定価格を提示してくる担当者には依頼してはダメという事ですね
その通りです。どんな不動産会社、担当者に依頼するかは重要なポイントです。「良い人そう」だけで不動産担当者を決めてしまうと必要な知識が足りていなくて売却活動に手こずるなんてケースもあります。ご自身で不動産担当者を選ぶことはなかなか勇気のいることではありますが、より良い条件で不動産売却をするためにも、不動産担当者はしっかりと見極めるようにしましょう。
いえ、不動産会社を選ぶときに査定価格が高いという理由だけで売却の依頼をするのはお勧めしません。不動産会社によっては売却依頼を欲しいがために無理やり査定価格を高くしているケースもあるからです。そういった不動産会社に依頼してしまうと、結局売れずに最後は相場よりも安く売却というケースも少なくはありません。
そうなんですね、実際に売却が得意な不動産会社の見極め方みたいなのはありますか？
どの業界でも同じことがいえますが、今担当しているエリアでどれ位の売買実績があるのかを聞いてみてください。マンションなどの不動産は物件によってそれぞれ良いポイント悪いポイントが違います。しかし、周辺環境をどのように良く魅せるのかはエリアで売買実績のある方であれば多くの経験があることにより得意だと思って良いです。
確かにより実績がある方がより良い条件で売却してくれそうですね！ただ実績を聞いても判断は難しそうですね・・・
確かに不動産担当者の売却の実績があるかどうかは見極めが難しいと思います。ただポイントを押さえて確認しておくと、不動産担当者が担当しているエリアでどれほどの売買実績があるのかが見えてきます。
そのポイントはなんですか？
まずエリアでの勤続年数を確認することです。どんなに売れている不動産担当者だとしても、今の担当エリアになって間もない不動産担当者だとどうしても不安ですよね。というのも、「この駅はこんなに便利」、「近所の環境がこんなに良い」など、地域的な話もマンションなどの不動産購入にはつきまといます。どんなに良い物件でも、周辺環境に満足がいかなければ購入はしてもらえません。
それなら私でも判断できそうです！他にありますか？
専門性の必要な知識があることですね。不動産と一言に言っても、どのような不動産を売却したいのかによって条件が変わります。種別だけでも、マンション・戸建・土地と様々です。そのため、売却したい不動産が果たしてどのジャンルに含まれ、それぞれどのような売却活動をするべきかを熟知している不動産担当者であることが好ましいです。
専門性ですか・・・そうしたらどのような資格をもっているかは確認した方が良さそうですね
そうですね「宅地建物取引士」は、宅地建物取引業に従事する不動産担当者が持っているべき資格ですが、担当者の保有率は100％ではないので必ず確認するようにしましょう。また買い替え・住み替えの場合ですと、住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーの資格を持っている不動産担当者だと、お金やローンの相談もできるので助かりますね。
資格の確認は私でもできますね。そしたら査定価格はあまり重要ではないんですね。
いえ、査定価格も大事です。ただ「なぜこの査定価格なのか」をしっかりと根拠を提示しながら説明してくれる不動産担当者であるかが大事です。不動産を売却する際は不動産担当者に、査定で出した価格の根拠を確認し、その際、売りたい不動産のメリットだけでなく、デメリットも伝えてくれるかどうかを確認することが大事です。
根拠のない査定価格を提示してくる担当者には依頼してはダメという事ですね
その通りです。どんな不動産会社、担当者に依頼するかは重要なポイントです。「良い人そう」だけで不動産担当者を決めてしまうと必要な知識が足りていなくて売却活動に手こずるなんてケースもあります。ご自身で不動産担当者を選ぶことはなかなか勇気のいることではありますが、より良い条件で不動産売却をするためにも、不動産担当者はしっかりと見極めるようにしましょう。
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買取保証
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/28 10:49
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/28 10:49
買取保証
住み替え先が決まってて早く売却をしたいんですが、業者買取は売却価格が安くなってしまうので嫌なんです。何か良い方法はないでしょうか？
その場合「買取保証」はいかがでしょうか？
「買取保証」ですか？どういう制度なんですか？
買取保証とは、一般的な仲介で一定期間売れなかった際に、あらかじめ売主と不動産業者間で取り決めていた額で不動産会社が「買取」をする売却方法の事です。一般的な仲介とは不動産会社が買いたいというお客様を見つけて契約する方法で「買取」とは不動産会社が直接買主となる方法です。
仕組みはなんとなくわかったんですが、結局どういうメリットがあるんですか？
言ってしまえば仲介と買取の良い所取りができることです！つまり、仲介の良い点である相場に近い価格で売却活動をしながら、万が一売れなかった時は、買取の良い点である不動産会社に買い取ってもらうという選択ができるのです。
売れなければ最終、不動産会社が買い取ってくれるのは良いですね！他にはメリットはありますか？
売却期限と買取価格があらかじめ分かるので予算計画を立てやすいというメリットがあります。買取保証を付ければ、不動産会社が提示する買い取り額が決まっているため、その金額を組み込んで明確な資金計画が立てられます。また資金計画が狂いにくいので「いつになったら売れるんだろう？」「～円を下回ったらどうしよう？」といった心配をしなくてすみます。仮に仲介売買の期間で売れたのなら、不動産会社の買い取り額よりも確実に高くなるため、嬉しい誤算となるだけでマイナスになるわけではありません。
確かに最初からスケジュールや買取金額がわかっていれば住み替え先のスケジュールも立てやすいですね、ただ最終的に買取になった場合はかなり安くなりそうですね・・・
確かに不動産会社による買取となるなら、売却価格は仲介売買の相場よりも低くなってしまいます。不動産の状態や性質、価値などによって異なりますが、基本的には70%程度で価値は下がると思います。ただ買取保証によって不動産会社に買い取ってもらった場合は仲介手数料がかかりません。例えば、不動産が3000万円で売れた場合、仲介手数料が96万円もかかるので、買取保証によってかなりの額を節約できることになります。また買い取ってもらった場合、引き渡した後の契約不適合責任を売主は負わない取り決めをするケースが一般的です。 この辺りは不動産会社に買い取ってもらった時のメリットでもあります。
なるほど、買取の場合のメリットもあるんですね。あらかじめ買取になった場合に自分の手元にいくら入ってくるかなどきちんと把握しておかなければいけないですね。
そうですね！また買取保証では売り手と不動産会社は「専属専任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」を結びます。上記媒介契約を結んでいる間は、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは出来ません。そのため、不動産会社はいくつかの選択肢を用意した上で慎重に選ばないといけません。
その場合「買取保証」はいかがでしょうか？
「買取保証」ですか？どういう制度なんですか？
買取保証とは、一般的な仲介で一定期間売れなかった際に、あらかじめ売主と不動産業者間で取り決めていた額で不動産会社が「買取」をする売却方法の事です。一般的な仲介とは不動産会社が買いたいというお客様を見つけて契約する方法で「買取」とは不動産会社が直接買主となる方法です。
仕組みはなんとなくわかったんですが、結局どういうメリットがあるんですか？
言ってしまえば仲介と買取の良い所取りができることです！つまり、仲介の良い点である相場に近い価格で売却活動をしながら、万が一売れなかった時は、買取の良い点である不動産会社に買い取ってもらうという選択ができるのです。
売れなければ最終、不動産会社が買い取ってくれるのは良いですね！他にはメリットはありますか？
売却期限と買取価格があらかじめ分かるので予算計画を立てやすいというメリットがあります。買取保証を付ければ、不動産会社が提示する買い取り額が決まっているため、その金額を組み込んで明確な資金計画が立てられます。また資金計画が狂いにくいので「いつになったら売れるんだろう？」「～円を下回ったらどうしよう？」といった心配をしなくてすみます。仮に仲介売買の期間で売れたのなら、不動産会社の買い取り額よりも確実に高くなるため、嬉しい誤算となるだけでマイナスになるわけではありません。
確かに最初からスケジュールや買取金額がわかっていれば住み替え先のスケジュールも立てやすいですね、ただ最終的に買取になった場合はかなり安くなりそうですね・・・
確かに不動産会社による買取となるなら、売却価格は仲介売買の相場よりも低くなってしまいます。不動産の状態や性質、価値などによって異なりますが、基本的には70%程度で価値は下がると思います。ただ買取保証によって不動産会社に買い取ってもらった場合は仲介手数料がかかりません。例えば、不動産が3000万円で売れた場合、仲介手数料が96万円もかかるので、買取保証によってかなりの額を節約できることになります。また買い取ってもらった場合、引き渡した後の契約不適合責任を売主は負わない取り決めをするケースが一般的です。 この辺りは不動産会社に買い取ってもらった時のメリットでもあります。
なるほど、買取の場合のメリットもあるんですね。あらかじめ買取になった場合に自分の手元にいくら入ってくるかなどきちんと把握しておかなければいけないですね。
そうですね！また買取保証では売り手と不動産会社は「専属専任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」を結びます。上記媒介契約を結んでいる間は、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは出来ません。そのため、不動産会社はいくつかの選択肢を用意した上で慎重に選ばないといけません。
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既存不適格
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/28 10:44
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/28 10:44
既存不適格
私の家が「既存不適格建築物」と言われました。既存不適格とはなんでしょうか。
建築当時には適法だったものの、法改正により基準に合わなくなってしまったものが「既存不適格」です。
なるほど！ただ建築時は適法ということなので特に気にすることはないですね！！
いえ、いくつか気を付けなければいけない事があります。例えば売却は通常の住宅に比べて難しいと言われています。
え！？なぜですか！？
はい、まず購入者のローン審査が通りづらいからです。既存不適格建築物の場合、既存の建築物と同じ規模・同じ用途での建て替えや、建築確認が必要な規模の修繕を行うことができないこともあるため、担保価値が低くなり、購入希望者が希望額でのローン審査に通りづらい可能性があります。
確かにローン審査が通らないとそもそも買主は購入できないですよね・・・他にも売却が難しい理由ってありますか？
はい、例えば新築当時に指定された建蔽率・容積率の制限値が、その後変更されたことにより、購入者が建て替える際には、既存の建築物より建築可能な規模が小さくなってしまい、制限される場合があります、活用範囲が狭まるため、魅力が少ないと感じられてしまう可能性がありますね。
確かに制限があるのは嫌ですね・・・既存不適格の場合は売却するのは難しいのでしょうか？
いえ、きちんと気を付けるべきポイントを押さえておけば既存不適格でも売却することは可能です。
その気を付けるポイントとは何でしょうか？
まずは既存不適格建築物であることをきちんと買主に告げることです。併せてどのような制限を受ける可能性があるかについて納得をしてもらう必要があります。次に買いたたかれる可能性がある点です。既存不適格建築物は、活用に制限が生じるため、周辺の相場価格での売却は難しい可能性があります。とはいえまずは、周辺の相場価格を知った上で、複数の不動産会社などに相談し、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。
建築当時には適法だったものの、法改正により基準に合わなくなってしまったものが「既存不適格」です。
なるほど！ただ建築時は適法ということなので特に気にすることはないですね！！
いえ、いくつか気を付けなければいけない事があります。例えば売却は通常の住宅に比べて難しいと言われています。
え！？なぜですか！？
はい、まず購入者のローン審査が通りづらいからです。既存不適格建築物の場合、既存の建築物と同じ規模・同じ用途での建て替えや、建築確認が必要な規模の修繕を行うことができないこともあるため、担保価値が低くなり、購入希望者が希望額でのローン審査に通りづらい可能性があります。
確かにローン審査が通らないとそもそも買主は購入できないですよね・・・他にも売却が難しい理由ってありますか？
はい、例えば新築当時に指定された建蔽率・容積率の制限値が、その後変更されたことにより、購入者が建て替える際には、既存の建築物より建築可能な規模が小さくなってしまい、制限される場合があります、活用範囲が狭まるため、魅力が少ないと感じられてしまう可能性がありますね。
確かに制限があるのは嫌ですね・・・既存不適格の場合は売却するのは難しいのでしょうか？
いえ、きちんと気を付けるべきポイントを押さえておけば既存不適格でも売却することは可能です。
その気を付けるポイントとは何でしょうか？
まずは既存不適格建築物であることをきちんと買主に告げることです。併せてどのような制限を受ける可能性があるかについて納得をしてもらう必要があります。次に買いたたかれる可能性がある点です。既存不適格建築物は、活用に制限が生じるため、周辺の相場価格での売却は難しい可能性があります。とはいえまずは、周辺の相場価格を知った上で、複数の不動産会社などに相談し、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。
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家族信託
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/28 10:39
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家族信託
最近よく聞く家族信託ってなんですか？
簡単に言うと「自分で自分の財産管理をできなくなってしまった時に備えて、家族に自分の財産の管理や処分をできる権限を与えておく方法」のことです。他人に財産管理を任せて運用を行ってもらう方法としては投資信託などが人気ですが、家族信託は財産管理のための報酬が発生しない家族間での利用が想定されているという特徴があります。
不動産で家族信託が使われる具体的なケースってなにがありますか？
よくあるのが認知症対策です。例えばもしも家族信託などの準備をしていなく、所有者である親の認知症悪化により不動産は売れなくなります。不動産は持っているだけで、手入れをする手間やコストがかかってきます。空き家になって、子どもがどんなに「処分したい」と思っても、所有者である親に契約能力がないと売ることができません。
それは大変ですね！家族信託をしていなければ売却することは出来ないんですか？
いえ、どうしても売却したい場合には、法定後見を利用することで売却は可能です。ただ、その際に当該不動産が親の自宅である場合には、自宅の売却について家庭裁判所に許可を出してもらう必要があります。許可が出ない場合には、売却できません。
家庭裁判所に許可を取らないといけないのは大変ですね
はい、なので家族信託などを準備し、面倒を見てくれる子どもに自宅を売却する権限を与えておくことで、塩漬けになることを回避し、金銭的な負担を和らげることに繋がります。
他には家族信託を使うと良いケースはありますか？
不動産の共有を回避するときです。不動産を共有で相続すると、共有者のひとりが売却を希望しても他の共有者の同意がとれず売却ができないなど、トラブルが生じる場合があります。一方で、家族信託は、不動産の管理・処分を行える者とその利益を受け取ることができる者を分けることができます。不動産の管理・処分権限は一人に集約しつつ、委託者である親の死亡後の第二受益者は複数人にすることで、委託者死亡後の不動産の管理・処分から生じる利益は複数人で分け合うことができます。
確かに相続した人達で揉めるなんてことはよくありますね・・・
はい、このような場合でも家族信託を活用することで、相続トラブルの回避や不動産の塩漬けを回避することができる可能性があります。
不動産を所有している場合、家族信託は非常に重要ですね
はい、家族信託は新しい相続の形とも言われています。特に、ご自宅等の不動産を所有する方にとっては、非常に有効なものではないでしょうか。認知症になった親の生活費や施設費などを、親の不動産を売却した資金でまかなうことができれば、子世代にとっても大きな安心となります。不動産を所有しており家族信託をぜひ検討したいと思われた場合はまずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。
簡単に言うと「自分で自分の財産管理をできなくなってしまった時に備えて、家族に自分の財産の管理や処分をできる権限を与えておく方法」のことです。他人に財産管理を任せて運用を行ってもらう方法としては投資信託などが人気ですが、家族信託は財産管理のための報酬が発生しない家族間での利用が想定されているという特徴があります。
不動産で家族信託が使われる具体的なケースってなにがありますか？
よくあるのが認知症対策です。例えばもしも家族信託などの準備をしていなく、所有者である親の認知症悪化により不動産は売れなくなります。不動産は持っているだけで、手入れをする手間やコストがかかってきます。空き家になって、子どもがどんなに「処分したい」と思っても、所有者である親に契約能力がないと売ることができません。
それは大変ですね！家族信託をしていなければ売却することは出来ないんですか？
いえ、どうしても売却したい場合には、法定後見を利用することで売却は可能です。ただ、その際に当該不動産が親の自宅である場合には、自宅の売却について家庭裁判所に許可を出してもらう必要があります。許可が出ない場合には、売却できません。
家庭裁判所に許可を取らないといけないのは大変ですね
はい、なので家族信託などを準備し、面倒を見てくれる子どもに自宅を売却する権限を与えておくことで、塩漬けになることを回避し、金銭的な負担を和らげることに繋がります。
他には家族信託を使うと良いケースはありますか？
不動産の共有を回避するときです。不動産を共有で相続すると、共有者のひとりが売却を希望しても他の共有者の同意がとれず売却ができないなど、トラブルが生じる場合があります。一方で、家族信託は、不動産の管理・処分を行える者とその利益を受け取ることができる者を分けることができます。不動産の管理・処分権限は一人に集約しつつ、委託者である親の死亡後の第二受益者は複数人にすることで、委託者死亡後の不動産の管理・処分から生じる利益は複数人で分け合うことができます。
確かに相続した人達で揉めるなんてことはよくありますね・・・
はい、このような場合でも家族信託を活用することで、相続トラブルの回避や不動産の塩漬けを回避することができる可能性があります。
不動産を所有している場合、家族信託は非常に重要ですね
はい、家族信託は新しい相続の形とも言われています。特に、ご自宅等の不動産を所有する方にとっては、非常に有効なものではないでしょうか。認知症になった親の生活費や施設費などを、親の不動産を売却した資金でまかなうことができれば、子世代にとっても大きな安心となります。不動産を所有しており家族信託をぜひ検討したいと思われた場合はまずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。
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オーナーチェンジ
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/28 10:32
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/28 10:32
オーナーチェンジ
マイホームを購入したのですが転勤になってしまい、現在賃貸で貸しているのですが、この状態のまま売却することはできるのでしょうか。
今回のような場合、オーナーチェンジ物件として売却することができます。
なるほどオーナチェンジ物件ですか、何か特別な不動産取引なのでしょうか。
いえ、オーナーチェンジで物件を売却する手順は、大まかに言えば通常の売却とほとんど変わりません。ただ売却価格の査定方法が投資用不動産であるために居住用の物件と異なり物件自体の収益力に基づいて不動産価格を求める方法、すなわち収益還元法を用いて査定が行われます。
居住用として売却する場合と査定方法が違うんですんね、他に気を付けておくポイントはありますか？
居住用物件よりも査定価格が低い傾向にあります。というのも一般的な居住用物件に比べて物件を売却するターゲットも投資家や大家業を営む者などに限られてしまい、物件のニーズが狭まってしまいます。
一般的な居住用物件に比べると収益物件のニーズは少ないかもしれないですね
はい、またオーナーチェンジ物件は内覧ができないため、売却価格によっては売却が難しく時間がかかってしまうケースがあります。もし、入居者が協力的で内覧を許可してくれれば問題ありませんが、珍しいケースです。内覧ができないということは、原状回復費用がどのくらいかかるかが不透明で検討者にとってリスクがあると言えます。
確かに物件の室内を見ずに購入するのはリスクがありますね・・・あとオーナーチェンジ物件として売却する場合、入居者には事前に告知しないといけないですか？
いえ、事後報告で問題ありません。オーナーチェンジをすることに借主や連帯保証人の承諾を得る必要はありません。オーナーチェンジ物件の売却後に売主と買主の連名で知らせるのが一般的です。その際、新しい家賃の振込先を入居者にお伝えください。その他にもオーナーチェンジ物件の売却は手続きが複雑になる可能性も高いので、まずは不動産会社に相談して、売却に向けたアドバイスをもらいましょう。
今回のような場合、オーナーチェンジ物件として売却することができます。
なるほどオーナチェンジ物件ですか、何か特別な不動産取引なのでしょうか。
いえ、オーナーチェンジで物件を売却する手順は、大まかに言えば通常の売却とほとんど変わりません。ただ売却価格の査定方法が投資用不動産であるために居住用の物件と異なり物件自体の収益力に基づいて不動産価格を求める方法、すなわち収益還元法を用いて査定が行われます。
居住用として売却する場合と査定方法が違うんですんね、他に気を付けておくポイントはありますか？
居住用物件よりも査定価格が低い傾向にあります。というのも一般的な居住用物件に比べて物件を売却するターゲットも投資家や大家業を営む者などに限られてしまい、物件のニーズが狭まってしまいます。
一般的な居住用物件に比べると収益物件のニーズは少ないかもしれないですね
はい、またオーナーチェンジ物件は内覧ができないため、売却価格によっては売却が難しく時間がかかってしまうケースがあります。もし、入居者が協力的で内覧を許可してくれれば問題ありませんが、珍しいケースです。内覧ができないということは、原状回復費用がどのくらいかかるかが不透明で検討者にとってリスクがあると言えます。
確かに物件の室内を見ずに購入するのはリスクがありますね・・・あとオーナーチェンジ物件として売却する場合、入居者には事前に告知しないといけないですか？
いえ、事後報告で問題ありません。オーナーチェンジをすることに借主や連帯保証人の承諾を得る必要はありません。オーナーチェンジ物件の売却後に売主と買主の連名で知らせるのが一般的です。その際、新しい家賃の振込先を入居者にお伝えください。その他にもオーナーチェンジ物件の売却は手続きが複雑になる可能性も高いので、まずは不動産会社に相談して、売却に向けたアドバイスをもらいましょう。
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検査済証の無い建物の売却
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/27 11:33
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検査済証の無い建物の売却
検査済証の無い建物は売却できないんですか？
そんなことはありません。検査済証の無い建物でも売却は可能です。
良かった。でも、検査済証の無い建物とはどういうものなんですか？
一つは、そもそも完了検査を受けていない為、検査済証が存在しない建物です。もう一つは、完了検査を受け、検査済証を発行された建物であるものの、紛失などで現存していない場合です。
検査を受けていない建物ってあるんですか？
はい、建築基準法第7条第1項に定められた完了検査を受けていないと基本的には建物を使用することが出来ません。ただ、以前はそれほど徹底されておらず完了検査の実施率は平成10年ごろで約38%、それ以前は20%～1桁台とも言われています。
そんなに低いんですか。
はい、ですので中古物件の流通市場では、完了検査を受けていない建物のそれほど珍しい事ではありません。
検査を受けていないのは、どうしてですか？
建築基準法に適合していなかったり、完了検査の費用を節約したりなどケースは様々です。特に都心部では、狭小地での建築の為、法定の建ぺい率や容積率が超過している建物が多くあります。
もう一つの無くしてしまっている場合は、どこで再発行してもらえるんですか。
残念ながら、検査済証は再発行できないんです。
え！再発行は無いんですか。
ただし、各役所の建築指導課にて建築確認概要書や台帳記載事項などの確認や証明書が発行できたりします。そこで完了検査を受けている事や検査済証の番号などがわかります。重要事項説明書ではそれらを記載する必要があるので、不動産の担当者が調査しているかと思います。
検査済証が無いと言っても、様々なケースがあるんですね。
そもそも完了検査を受けているか、検査済証があるかご存じないケースも多いかと思います。
検査済証が無いと、売却の際に何か影響がありますか。
住宅ローンなどの融資を利用できないことがある、増改築等が出来ないことがある、など購入者にとってマイナスとなるケースがあります。
住宅ローンが使えないんですか？
これは検査済証の有無というより、違反建築物かどうかが影響してきます。購入される方のほとんどが住宅ローンなどの融資を利用されるかと思いますが、各金融機関によって審査基準は異なります。違反建築物はダメであったり、違反の内容や程度に基準を設けている金融機関もあります。利用できる金融機関が限られると、売却活動や売却価格に影響が出る事があります。
なるほど。増改築も出来ないんですか？
建築当時に法適合していたかの確認が難しい為です。但し、指定確認検査機関にて「法適合状況調査報告書」を作成できる場合もあります。
検査済証があれば、それらは問題無いんですか。
検査を受けた当時は適合していると言えますが、その後の増改築で違反建築物になってしまっている場合や、法改正などで既存不適格建築物になっているケースもあります。
検査済証の有り無しだけでは無いんですね。
そうですね。売却の際には、検査済証の有無よりも現在の状況が重要になってきます。まずは、売却に力を入れている不動産会社に相談してみると良いと思います。
分かりました。有難うございます。
そんなことはありません。検査済証の無い建物でも売却は可能です。
良かった。でも、検査済証の無い建物とはどういうものなんですか？
一つは、そもそも完了検査を受けていない為、検査済証が存在しない建物です。もう一つは、完了検査を受け、検査済証を発行された建物であるものの、紛失などで現存していない場合です。
検査を受けていない建物ってあるんですか？
はい、建築基準法第7条第1項に定められた完了検査を受けていないと基本的には建物を使用することが出来ません。ただ、以前はそれほど徹底されておらず完了検査の実施率は平成10年ごろで約38%、それ以前は20%～1桁台とも言われています。
そんなに低いんですか。
はい、ですので中古物件の流通市場では、完了検査を受けていない建物のそれほど珍しい事ではありません。
検査を受けていないのは、どうしてですか？
建築基準法に適合していなかったり、完了検査の費用を節約したりなどケースは様々です。特に都心部では、狭小地での建築の為、法定の建ぺい率や容積率が超過している建物が多くあります。
もう一つの無くしてしまっている場合は、どこで再発行してもらえるんですか。
残念ながら、検査済証は再発行できないんです。
え！再発行は無いんですか。
ただし、各役所の建築指導課にて建築確認概要書や台帳記載事項などの確認や証明書が発行できたりします。そこで完了検査を受けている事や検査済証の番号などがわかります。重要事項説明書ではそれらを記載する必要があるので、不動産の担当者が調査しているかと思います。
検査済証が無いと言っても、様々なケースがあるんですね。
そもそも完了検査を受けているか、検査済証があるかご存じないケースも多いかと思います。
検査済証が無いと、売却の際に何か影響がありますか。
住宅ローンなどの融資を利用できないことがある、増改築等が出来ないことがある、など購入者にとってマイナスとなるケースがあります。
住宅ローンが使えないんですか？
これは検査済証の有無というより、違反建築物かどうかが影響してきます。購入される方のほとんどが住宅ローンなどの融資を利用されるかと思いますが、各金融機関によって審査基準は異なります。違反建築物はダメであったり、違反の内容や程度に基準を設けている金融機関もあります。利用できる金融機関が限られると、売却活動や売却価格に影響が出る事があります。
なるほど。増改築も出来ないんですか？
建築当時に法適合していたかの確認が難しい為です。但し、指定確認検査機関にて「法適合状況調査報告書」を作成できる場合もあります。
検査済証があれば、それらは問題無いんですか。
検査を受けた当時は適合していると言えますが、その後の増改築で違反建築物になってしまっている場合や、法改正などで既存不適格建築物になっているケースもあります。
検査済証の有り無しだけでは無いんですね。
そうですね。売却の際には、検査済証の有無よりも現在の状況が重要になってきます。まずは、売却に力を入れている不動産会社に相談してみると良いと思います。
分かりました。有難うございます。
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区画整理地の売却
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/27 11:29
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/27 11:29
区画整理地の売却
区画整理事業、とはどういったものでしょうか？
街並みというものは、長い時間をかけて自然と出来上がってきたものが多く、中には道幅が狭かったり無秩序に入り組んでしまう事もあります。そうなると災害時の救助車が入れない等の支障をきたすケースがあります。
区画整理とは、行政や区画整理組合などが主となって、道路や公園等の公共施設が未整備な区域に整備を行い、これに沿って宅地を再配置することで、整備された新たな街並みを作る事業をいいます。
街並みを整備し直す、というとかなりの時間が掛かるのでは無いですか。
計画内容や規模にもよりますが、何十年と掛かる事も珍しくありません。
では、所有している土地が区画整理地となると、完了するまでは売却できないんですか。
いえ、結論から言うと売却することは可能です。ただし、事業は長い期間を掛けて順番に進んでいくため、どの時点で売却をするのが良いか検討することが重要になってきます。
その「時点」について具体的に教えて頂けますか？
まず元々の土地の時点。これ土地を「従前地」と言います。一般的には事業により土地の面積は従前地より小さくなります。また、場所が変わる事もあります。
小さくなるんですか？じゃあ、価格も安くなってしまいますよね。その前が良いですね。
土地が小さくなるのは、道路を拡幅したりや公園を整備する為の土地として、それぞれの土地を少しずつ狭めるためです。同じ地価であれば小さくなった分価値も安くなってしまいますが、区画が整理されたことで価値が上がった、というように考えられます。
なるほど。価値は変わらないんですね。
価値が下がった場合は補償金や清算金が交付されたり、価値が上がった場合は清算金が徴収されます。ただ、この時点ではこれから区画整理事業を行うため、基本的には建築や増改築が出来ません。また、場所が変わる事もあります。購入される方は、価値は変わらなくても、制約を受けたり場所が変わる事に不安を覚えるかも知れません。
では、次の時点はどうですか。
次は「仮換地」という時点になります。区画整理事業は長期間にわたり、徐々に進んでいきます。自身の土地部分は完了したが、全体の事業が完了していない、ということが起こります。こういった場合、「仮換地」となります。基本的に「仮換地」はそのまま「換地」となります。
この時点はほぼ完了したのと同じですね。
ただ、仮換地の使用収益は開始日以降で無いといけませんし、登記などは従前地での登記となります。清算も行われていませんのでそれらを考慮して売買金額に考慮するなど、注意は必要です。
じゃあ次は区画整理の事業が終わった時点、ですね。
はい、そうなります。
これ以降は何も気にする必要はないですよね。
いえ、区画整理地は街づくりの計画に基づいて行われています。その中には建築できる建物を制限する場合があります。事業が終わった後の売却でも、注意が必要です。
気を付ける点は多いものの、どのタイミングでも売却は可能と言う事ですね！
はい、どのタイミングが売却に有利か、清算はどうするのか、登記は、等様々あります。まずは不動産会社に相談したり、調査してもらうと良いかと思います。売却に力を入れている会社が良いと思います。
有難うございました。
街並みというものは、長い時間をかけて自然と出来上がってきたものが多く、中には道幅が狭かったり無秩序に入り組んでしまう事もあります。そうなると災害時の救助車が入れない等の支障をきたすケースがあります。
区画整理とは、行政や区画整理組合などが主となって、道路や公園等の公共施設が未整備な区域に整備を行い、これに沿って宅地を再配置することで、整備された新たな街並みを作る事業をいいます。
街並みを整備し直す、というとかなりの時間が掛かるのでは無いですか。
計画内容や規模にもよりますが、何十年と掛かる事も珍しくありません。
では、所有している土地が区画整理地となると、完了するまでは売却できないんですか。
いえ、結論から言うと売却することは可能です。ただし、事業は長い期間を掛けて順番に進んでいくため、どの時点で売却をするのが良いか検討することが重要になってきます。
その「時点」について具体的に教えて頂けますか？
まず元々の土地の時点。これ土地を「従前地」と言います。一般的には事業により土地の面積は従前地より小さくなります。また、場所が変わる事もあります。
小さくなるんですか？じゃあ、価格も安くなってしまいますよね。その前が良いですね。
土地が小さくなるのは、道路を拡幅したりや公園を整備する為の土地として、それぞれの土地を少しずつ狭めるためです。同じ地価であれば小さくなった分価値も安くなってしまいますが、区画が整理されたことで価値が上がった、というように考えられます。
なるほど。価値は変わらないんですね。
価値が下がった場合は補償金や清算金が交付されたり、価値が上がった場合は清算金が徴収されます。ただ、この時点ではこれから区画整理事業を行うため、基本的には建築や増改築が出来ません。また、場所が変わる事もあります。購入される方は、価値は変わらなくても、制約を受けたり場所が変わる事に不安を覚えるかも知れません。
では、次の時点はどうですか。
次は「仮換地」という時点になります。区画整理事業は長期間にわたり、徐々に進んでいきます。自身の土地部分は完了したが、全体の事業が完了していない、ということが起こります。こういった場合、「仮換地」となります。基本的に「仮換地」はそのまま「換地」となります。
この時点はほぼ完了したのと同じですね。
ただ、仮換地の使用収益は開始日以降で無いといけませんし、登記などは従前地での登記となります。清算も行われていませんのでそれらを考慮して売買金額に考慮するなど、注意は必要です。
じゃあ次は区画整理の事業が終わった時点、ですね。
はい、そうなります。
これ以降は何も気にする必要はないですよね。
いえ、区画整理地は街づくりの計画に基づいて行われています。その中には建築できる建物を制限する場合があります。事業が終わった後の売却でも、注意が必要です。
気を付ける点は多いものの、どのタイミングでも売却は可能と言う事ですね！
はい、どのタイミングが売却に有利か、清算はどうするのか、登記は、等様々あります。まずは不動産会社に相談したり、調査してもらうと良いかと思います。売却に力を入れている会社が良いと思います。
有難うございました。
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危険負担
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/27 11:27
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/27 11:27
危険負担
最近は異常気象も多いですが、不動産取引にも影響があったりしますよね？
はい、例えば売買契約を締結した後、引き渡しまでに天災地変で売買の目的物が滅失してしまうなどのケースも考えられます。
天災地変で滅失というと？
落雷で建物が壊れてしまった、水害で建物が流されてしまった、などでしょうか。売主様・買主様のどちらの責任でもなく取引の対象物が滅失、無くなってしまうと言う事です。
そういった場合、どのようになるのでしょうか。
2020年4月1日に民法が改正されましたが、それ以前のいわゆる「旧民法」では、契約自体は成立しているので買主様に支払わなければならないとなっていました。
えっ。無くなってしまっているのに支払わなければならないんですか！？
はい。債権者主義と言い、買主様がリスクを負う事になっていました。ですが、不動産の売買契約書では、天災地変等の売主買主どちらの責任でもない事由によって対象物が滅失や毀損してしまった場合について、特約で取り決めを行っていました。
どういった取り決めですか？
全部が滅失してしまったり、修復が不能な場合や修復に過分な費用や日数が掛かるといった場合は解除することができる、というような特約です。相手方へ通知し、売主様が買主様へ受領済みの金員を無利息で返還して解除、という特約が一般的でした。
それほどでない場合はどうだったんですか？
引き渡しが終わる迄は、売主様で修復の上買主様に引き渡すようにしていました。
では、改正された民法ではどうなんでしょうか？
引渡し前で、なおかつ引き渡しが不能である場合、買主様の支払い債務は消滅しないものの、代金の支払いを拒絶できる、ということになりました。
払わなくても良いんですね。
改正された事によって、実際の取引の場で運用と民法が近づいたという感じかと思います。
なるほど。
あくまで、天災地変などの売主様に責任がない場合です。売主様には引き渡しまで「善管注意義務」善良なる管理者の注意義務があります。注意不足の場合は、当然売主様の責任が発生します。 問題なく取引、引き渡しができるよう細心の注意を払うことが重要です。
わかりました、有難うございます。
はい、例えば売買契約を締結した後、引き渡しまでに天災地変で売買の目的物が滅失してしまうなどのケースも考えられます。
天災地変で滅失というと？
落雷で建物が壊れてしまった、水害で建物が流されてしまった、などでしょうか。売主様・買主様のどちらの責任でもなく取引の対象物が滅失、無くなってしまうと言う事です。
そういった場合、どのようになるのでしょうか。
2020年4月1日に民法が改正されましたが、それ以前のいわゆる「旧民法」では、契約自体は成立しているので買主様に支払わなければならないとなっていました。
えっ。無くなってしまっているのに支払わなければならないんですか！？
はい。債権者主義と言い、買主様がリスクを負う事になっていました。ですが、不動産の売買契約書では、天災地変等の売主買主どちらの責任でもない事由によって対象物が滅失や毀損してしまった場合について、特約で取り決めを行っていました。
どういった取り決めですか？
全部が滅失してしまったり、修復が不能な場合や修復に過分な費用や日数が掛かるといった場合は解除することができる、というような特約です。相手方へ通知し、売主様が買主様へ受領済みの金員を無利息で返還して解除、という特約が一般的でした。
それほどでない場合はどうだったんですか？
引き渡しが終わる迄は、売主様で修復の上買主様に引き渡すようにしていました。
では、改正された民法ではどうなんでしょうか？
引渡し前で、なおかつ引き渡しが不能である場合、買主様の支払い債務は消滅しないものの、代金の支払いを拒絶できる、ということになりました。
払わなくても良いんですね。
改正された事によって、実際の取引の場で運用と民法が近づいたという感じかと思います。
なるほど。
あくまで、天災地変などの売主様に責任がない場合です。売主様には引き渡しまで「善管注意義務」善良なる管理者の注意義務があります。注意不足の場合は、当然売主様の責任が発生します。 問題なく取引、引き渡しができるよう細心の注意を払うことが重要です。
わかりました、有難うございます。
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専任媒介、一般媒介どっちがいい？
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/27 11:24
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相続登記しないと法律違反！？
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/27 10:09
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