「逗子の不動産売却コラム」の記事一覧（104件）
不動産売却に役立つ記事を更新しています
危険負担
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/27 11:27
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/27 11:27
危険負担
最近は異常気象も多いですが、不動産取引にも影響があったりしますよね？
はい、例えば売買契約を締結した後、引き渡しまでに天災地変で売買の目的物が滅失してしまうなどのケースも考えられます。
天災地変で滅失というと？
落雷で建物が壊れてしまった、水害で建物が流されてしまった、などでしょうか。売主様・買主様のどちらの責任でもなく取引の対象物が滅失、無くなってしまうと言う事です。
そういった場合、どのようになるのでしょうか。
2020年4月1日に民法が改正されましたが、それ以前のいわゆる「旧民法」では、契約自体は成立しているので買主様に支払わなければならないとなっていました。
えっ。無くなってしまっているのに支払わなければならないんですか！？
はい。債権者主義と言い、買主様がリスクを負う事になっていました。ですが、不動産の売買契約書では、天災地変等の売主買主どちらの責任でもない事由によって対象物が滅失や毀損してしまった場合について、特約で取り決めを行っていました。
どういった取り決めですか？
全部が滅失してしまったり、修復が不能な場合や修復に過分な費用や日数が掛かるといった場合は解除することができる、というような特約です。相手方へ通知し、売主様が買主様へ受領済みの金員を無利息で返還して解除、という特約が一般的でした。
それほどでない場合はどうだったんですか？
引き渡しが終わる迄は、売主様で修復の上買主様に引き渡すようにしていました。
では、改正された民法ではどうなんでしょうか？
引渡し前で、なおかつ引き渡しが不能である場合、買主様の支払い債務は消滅しないものの、代金の支払いを拒絶できる、ということになりました。
払わなくても良いんですね。
改正された事によって、実際の取引の場で運用と民法が近づいたという感じかと思います。
なるほど。
あくまで、天災地変などの売主様に責任がない場合です。売主様には引き渡しまで「善管注意義務」善良なる管理者の注意義務があります。注意不足の場合は、当然売主様の責任が発生します。 問題なく取引、引き渡しができるよう細心の注意を払うことが重要です。
わかりました、有難うございます。
はい、例えば売買契約を締結した後、引き渡しまでに天災地変で売買の目的物が滅失してしまうなどのケースも考えられます。
天災地変で滅失というと？
落雷で建物が壊れてしまった、水害で建物が流されてしまった、などでしょうか。売主様・買主様のどちらの責任でもなく取引の対象物が滅失、無くなってしまうと言う事です。
そういった場合、どのようになるのでしょうか。
2020年4月1日に民法が改正されましたが、それ以前のいわゆる「旧民法」では、契約自体は成立しているので買主様に支払わなければならないとなっていました。
えっ。無くなってしまっているのに支払わなければならないんですか！？
はい。債権者主義と言い、買主様がリスクを負う事になっていました。ですが、不動産の売買契約書では、天災地変等の売主買主どちらの責任でもない事由によって対象物が滅失や毀損してしまった場合について、特約で取り決めを行っていました。
どういった取り決めですか？
全部が滅失してしまったり、修復が不能な場合や修復に過分な費用や日数が掛かるといった場合は解除することができる、というような特約です。相手方へ通知し、売主様が買主様へ受領済みの金員を無利息で返還して解除、という特約が一般的でした。
それほどでない場合はどうだったんですか？
引き渡しが終わる迄は、売主様で修復の上買主様に引き渡すようにしていました。
では、改正された民法ではどうなんでしょうか？
引渡し前で、なおかつ引き渡しが不能である場合、買主様の支払い債務は消滅しないものの、代金の支払いを拒絶できる、ということになりました。
払わなくても良いんですね。
改正された事によって、実際の取引の場で運用と民法が近づいたという感じかと思います。
なるほど。
あくまで、天災地変などの売主様に責任がない場合です。売主様には引き渡しまで「善管注意義務」善良なる管理者の注意義務があります。注意不足の場合は、当然売主様の責任が発生します。 問題なく取引、引き渡しができるよう細心の注意を払うことが重要です。
わかりました、有難うございます。
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専任媒介、一般媒介どっちがいい？
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/27 11:24
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/27 11:24
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相続登記しないと法律違反！？
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/27 10:09
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不動産所有期間による譲渡所得税率の違い
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/21 10:24
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/21 10:24
不動産所有期間による譲渡所得税率の違い
不動産を売却した時に税金がかかるんですよね？
はい、「譲渡所得税」というものが課税されます。
不動産を所有していた期間によって税率が変わると聞いたことがあるのですが？
譲渡所得には「所得税」と「住民税」と「復興特別所得税」の3つが課税されますが、所有期間によって「所得税」と「住民税」の税率が変わります。
所有期間はどのように決まるのですか？
不動産を譲渡した年の1月1日の時点で、所有期間が5年以下か超えているかによって変わってきます。5年以下の場合には「短期譲渡所得」、5年を超える場合には「長期譲渡所得」となります。
短期と長期があるんですね。それぞれについて教えてください。
はい。まず「短期譲渡所得」ですが、譲渡所得に対して「所得税」は３０％、「住民税」は９％となります。
では、長期はどうですか？
「長期譲渡所得」では、譲渡所得に対して「所得税」が１５％、「住民税」が５％となります。
そんなに税率が違うんですね!?
そうなんです。ちなみに、「復興特別所得税」はどちらも2.1%ですが、これは所得税の額に対して課税されます。分かりやすく合計すると、短期は39.63%、長期は20.315%となります。
倍くらい変わってくるんですね。
そうですね。但し、所有期間の判定は単純ではありませんので注意が必要です。
では、所有を開始した日ですが、契約日を基準とするのでしょうか？それとも引渡し日を基準とするのでしょうか？どちらを基準に判断すればよいのでしょうか。
はい、まず所有を開始した日を取得日といいますが、取得日は新築か中古かによって違ってきます。
新築と中古で違うのですね！
はい、新築の場合は引き渡し日を取得日として計算します。中古の場合は契約日を取得日として良いことになっています。
所有期間の終わりはいつになるのですか？
所有期間の終わりを譲渡日と言い、新築・中古ともに引渡し日が基準となります。但し、先ほどもお話しましたが、５年経過したかの判定は、譲渡した年の１月１日時点で５年を肥えているかどうかを判定基準とします。
ということは、実際には５年を超えて所有しているのに、税法上では長期譲渡所得と認めてもらえないケースがあるのですか？
はい、そうですね。６年所有していれば全く問題ありませんが所有期間が５年数カ月の場合、税法上は長期譲渡所得と認められないケースがあるので注意が必要です。
ちなみに、相続した場合には所有期間はどうなるのですか？
相続された場合には、被相続人の取得した日を引き継いで所有期間を考えます。
よくわかりました。有難うございます。
はい、「譲渡所得税」というものが課税されます。
不動産を所有していた期間によって税率が変わると聞いたことがあるのですが？
譲渡所得には「所得税」と「住民税」と「復興特別所得税」の3つが課税されますが、所有期間によって「所得税」と「住民税」の税率が変わります。
所有期間はどのように決まるのですか？
不動産を譲渡した年の1月1日の時点で、所有期間が5年以下か超えているかによって変わってきます。5年以下の場合には「短期譲渡所得」、5年を超える場合には「長期譲渡所得」となります。
短期と長期があるんですね。それぞれについて教えてください。
はい。まず「短期譲渡所得」ですが、譲渡所得に対して「所得税」は３０％、「住民税」は９％となります。
では、長期はどうですか？
「長期譲渡所得」では、譲渡所得に対して「所得税」が１５％、「住民税」が５％となります。
そんなに税率が違うんですね!?
そうなんです。ちなみに、「復興特別所得税」はどちらも2.1%ですが、これは所得税の額に対して課税されます。分かりやすく合計すると、短期は39.63%、長期は20.315%となります。
倍くらい変わってくるんですね。
そうですね。但し、所有期間の判定は単純ではありませんので注意が必要です。
では、所有を開始した日ですが、契約日を基準とするのでしょうか？それとも引渡し日を基準とするのでしょうか？どちらを基準に判断すればよいのでしょうか。
はい、まず所有を開始した日を取得日といいますが、取得日は新築か中古かによって違ってきます。
新築と中古で違うのですね！
はい、新築の場合は引き渡し日を取得日として計算します。中古の場合は契約日を取得日として良いことになっています。
所有期間の終わりはいつになるのですか？
所有期間の終わりを譲渡日と言い、新築・中古ともに引渡し日が基準となります。但し、先ほどもお話しましたが、５年経過したかの判定は、譲渡した年の１月１日時点で５年を肥えているかどうかを判定基準とします。
ということは、実際には５年を超えて所有しているのに、税法上では長期譲渡所得と認めてもらえないケースがあるのですか？
はい、そうですね。６年所有していれば全く問題ありませんが所有期間が５年数カ月の場合、税法上は長期譲渡所得と認められないケースがあるので注意が必要です。
ちなみに、相続した場合には所有期間はどうなるのですか？
相続された場合には、被相続人の取得した日を引き継いで所有期間を考えます。
よくわかりました。有難うございます。
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再建築不可物件の売却
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/21 10:21
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/21 10:21
再建築不可物件の売却
再建築不可物件とはなんですか？
再建築不可とは、その名前の通り現在ある建物を取り壊してしまうと、再度建築することが出来ない物件の事を言います。
それでは建て替えが出来る土地の条件とは何なのですか？
原則は、建築基準法上の道路に間口が２ｍ以上接している土地である事です。但し、共同住宅の場合は間口が4m以上必要であったり、旗竿地の場合は路地状部分の長さにより、間口が３ｍ以上 必要だったりします。
でも、現在建物は建っているのですが？
建築基準法は1950年に定められた法律ですので、それ以前の建物があります。また、それ以降の建物でも、建築計画時の申請を建築可能な道路や建物であるかのように実際とは異なる形状として申請を行っているケースが多くあります。
なるほど。
一見、道路ではあるものの、建築基準法上は道路と判定されていない事もあります。道路の形状が指定された位置と異なっているケースもあります。
再建築不可物件と言っても、様々なケースがあるんですね。再建築不可物件は売却することはできますか？
はい、売却することは可能です。
売却の際に何か影響がありますか。
基本、再建築することが出来ないので、購入者が限定されてしまいます。また、住宅ローンの融資が利用できないケースがほとんどです。
かなり限定されてしまうんですね。
ただ、リフォームをする事は可能です。自身で居住する以外に、収益物件として購入する方も多いです。また、建築基準法上の道路に接していなくても、建築基準法43条2項の例外規定が適用され、再建築が可能となる例外もあります。まずは詳細を知る為にも、売却に長けている不動産会社にご相談されることをお勧めします。
分かりました、有難うございました。
再建築不可とは、その名前の通り現在ある建物を取り壊してしまうと、再度建築することが出来ない物件の事を言います。
それでは建て替えが出来る土地の条件とは何なのですか？
原則は、建築基準法上の道路に間口が２ｍ以上接している土地である事です。但し、共同住宅の場合は間口が4m以上必要であったり、旗竿地の場合は路地状部分の長さにより、間口が３ｍ以上 必要だったりします。
でも、現在建物は建っているのですが？
建築基準法は1950年に定められた法律ですので、それ以前の建物があります。また、それ以降の建物でも、建築計画時の申請を建築可能な道路や建物であるかのように実際とは異なる形状として申請を行っているケースが多くあります。
なるほど。
一見、道路ではあるものの、建築基準法上は道路と判定されていない事もあります。道路の形状が指定された位置と異なっているケースもあります。
再建築不可物件と言っても、様々なケースがあるんですね。再建築不可物件は売却することはできますか？
はい、売却することは可能です。
売却の際に何か影響がありますか。
基本、再建築することが出来ないので、購入者が限定されてしまいます。また、住宅ローンの融資が利用できないケースがほとんどです。
かなり限定されてしまうんですね。
ただ、リフォームをする事は可能です。自身で居住する以外に、収益物件として購入する方も多いです。また、建築基準法上の道路に接していなくても、建築基準法43条2項の例外規定が適用され、再建築が可能となる例外もあります。まずは詳細を知る為にも、売却に長けている不動産会社にご相談されることをお勧めします。
分かりました、有難うございました。
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月極駐車場の売却
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/21 10:16
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/21 10:16
月極駐車場の売却
月極の青空駐車場を所有していますが、売却することは可能ですか？
はい、もちろん売却することは可能です。
その際は、駐車場の賃貸契約はどうすればよいですか？
購入される方が、購入後にそのまま貸駐車場として継続利用される事があります。売却開始の際は、賃貸契約はそのままで良いと思います。
買いたい方が、建物を建築予定の場合だとどうなりますか？
その場合は、売主と買主のどちらの責任で賃貸契約を解約するのかが重要です。
一般的にはどちらで解約することが多いですか？
ケースバイケースなので、売買契約締結前に、お互いが協議して決めることとなります。
借家の契約解除は色々大変ですよね？駐車場も同じですか？
借家の場合は、貸主からの契約解除には正当事由が必要となってきます。貸主が使用する理由だけでなく、立ち退き料なども必要となることが多いです。これは借地借家法の規定によるものです。
同じような事が必要なんですか？
駐車場の場合は、借地借家法の適用はないため正当事由は必要とはなりません。
立ち退き料も必要ないんですね。
契約書に記載が無ければ必要ありません。
どれくらい前には言うのが良いのでしょうか？
まずは契約書をご確認ください。契約書に記載してある期日までに解約の意向を先方に伝えなくてはなりません。
契約書に取り決めの記載がなかったらどうすればよいでしょうか？
法的な規定はありません。ただ、借りている方も、次の駐車場を探す為には時間が必要ですので、１・2か月前にはお知らせする方が良いと思います。
わかりました。有難うございます。
はい、もちろん売却することは可能です。
その際は、駐車場の賃貸契約はどうすればよいですか？
購入される方が、購入後にそのまま貸駐車場として継続利用される事があります。売却開始の際は、賃貸契約はそのままで良いと思います。
買いたい方が、建物を建築予定の場合だとどうなりますか？
その場合は、売主と買主のどちらの責任で賃貸契約を解約するのかが重要です。
一般的にはどちらで解約することが多いですか？
ケースバイケースなので、売買契約締結前に、お互いが協議して決めることとなります。
借家の契約解除は色々大変ですよね？駐車場も同じですか？
借家の場合は、貸主からの契約解除には正当事由が必要となってきます。貸主が使用する理由だけでなく、立ち退き料なども必要となることが多いです。これは借地借家法の規定によるものです。
同じような事が必要なんですか？
駐車場の場合は、借地借家法の適用はないため正当事由は必要とはなりません。
立ち退き料も必要ないんですね。
契約書に記載が無ければ必要ありません。
どれくらい前には言うのが良いのでしょうか？
まずは契約書をご確認ください。契約書に記載してある期日までに解約の意向を先方に伝えなくてはなりません。
契約書に取り決めの記載がなかったらどうすればよいでしょうか？
法的な規定はありません。ただ、借りている方も、次の駐車場を探す為には時間が必要ですので、１・2か月前にはお知らせする方が良いと思います。
わかりました。有難うございます。
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ホームステージング
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/21 10:12
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/21 10:12
ホームステージング
知人から、不動産を売却する際には「ホームステージング」を薦められたのですが、どういったものなんですか？
はい。元々はアメリカで広まった手法です。空室物件内では家具や小物類を入れ、居住中の物件内では片付けなどをしながら、居住空間を演出することです。
リフォームとは、何が違うのでしょうか？
リフォームは、壁紙や建具などを変えるところから始まります。お化粧で言えば、リフォームはお肌そのものを整えること。ホームステージングはお化粧をするといったところでしょうか。
そうなんですね。日本での「ホームステージング」状況はどうですか？
日本では最近多くの不動産会社が取り入れ始めています。結果、中古不動産流通の促進に繋がっていますね。
ホームステージングを行うと、どんな効果があるのでしょうか？
そうですね。中古不動産をご案内する際には、何もない部屋よりも、家具や小物をレイアウトしてご案内すると、お客様も住むイメージが出来て、購入に繋がりやすい効果がありますね。
なるほど。確かに、家具があると住むイメージが湧きますね。空き家の場合には、家具や小物を置くのは分かりますが、居住中の場合はどうでしょうか。
はい。居住中の場合でも、ホームステージングは出来ます。居住中の場合には既に生活されている家具や家電がありますので、その他で出来る部分を行います。
その他で出来ることって何がありますか？
すぐできることは、整理整頓をすることや、お部屋をきれいにすることです。散らかった状態で購入希望者に見学されても、購入意欲は上がりませんよね。
よくわかりました！では、ホームステージングを活用しながら、売却を進めていきたいと思います！
はい。元々はアメリカで広まった手法です。空室物件内では家具や小物類を入れ、居住中の物件内では片付けなどをしながら、居住空間を演出することです。
リフォームとは、何が違うのでしょうか？
リフォームは、壁紙や建具などを変えるところから始まります。お化粧で言えば、リフォームはお肌そのものを整えること。ホームステージングはお化粧をするといったところでしょうか。
そうなんですね。日本での「ホームステージング」状況はどうですか？
日本では最近多くの不動産会社が取り入れ始めています。結果、中古不動産流通の促進に繋がっていますね。
ホームステージングを行うと、どんな効果があるのでしょうか？
そうですね。中古不動産をご案内する際には、何もない部屋よりも、家具や小物をレイアウトしてご案内すると、お客様も住むイメージが出来て、購入に繋がりやすい効果がありますね。
なるほど。確かに、家具があると住むイメージが湧きますね。空き家の場合には、家具や小物を置くのは分かりますが、居住中の場合はどうでしょうか。
はい。居住中の場合でも、ホームステージングは出来ます。居住中の場合には既に生活されている家具や家電がありますので、その他で出来る部分を行います。
その他で出来ることって何がありますか？
すぐできることは、整理整頓をすることや、お部屋をきれいにすることです。散らかった状態で購入希望者に見学されても、購入意欲は上がりませんよね。
よくわかりました！では、ホームステージングを活用しながら、売却を進めていきたいと思います！
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築後未入居物件の売却
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/21 10:08
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/21 10:08
築後未入居物件の売却
新築マンションを購入し、後は引越しをする予定だったのですが、急遽、転勤が決まってしまい、住むことが出来なくなりました。
それは残念ですね。しかし、実際に新築マンションを購入した後、会社から転勤の辞令が出て悩まれるケースってよくあります。
そうですか。よくあるのですね。出来る限り損をしたくないのですが、売却や賃貸など、どの様な方法がありますか？
はい。いくつかあります。最も一般的なのが、賃貸に出すことです。
でも賃貸で貸してしまうと、自分たちが転勤から戻った際に住めなくなりますよね？その時には賃借人に明け渡しを求めることはできるのでしょうか？
確かに、普通賃貸借契約を締結する場合、借主が退去しない限り、基本的には貸主は賃貸借契約を更新しなければなりません。つまり、貸主が転勤先から戻ってきた場合、基本的には現賃借人を追い出して、住むことは出来ないです。
そうなんですね。じゃあ、やっぱり賃貸に出すのはリスクがありますね。何か良い方法はありますか？
その場合、「定期借家契約」と言って、期間を定めて貸出をすることは可能です。定期借家契約の場合、期間が定められている契約方法なので、その定められた期間が来たら、賃借人は物件を明け渡ししなければなりません。
定期借家契約の場合、更新はできますか？
定期借家契約に更新はありませんので、貸主と借主が合意すれば再契約という形で、賃貸借の期間を延長することは可能です。
なるほど、そんな方法があるのですね。ただ、海外に転勤となってしまい、管理するのも難しいため、売却も視野に検討したいのですが。
その場合、新築・未入居となりますね。新築・未入居であると、その新築マンションを買いそびれてしまった方もおられるので、比較的早く売却が出来るケースもありますね。
早く売却できる可能性もあるのですね！少しほっとしました。早く売れるのは嬉しいですが、未入居なので購入時の金額で売却は出来ますか？
不動産の相場は近隣の市況に左右されますので、まずは担当者にご相談頂くのがよろしいですね。ただ、新築・未入居のため、価格も購入時と同等かそれ以上で販売できる可能性もあると思います。
賃貸・売買両方とも検討出来るのですね。選択肢があって良いのですが、他に注意することって何かありますか？
はい、新築マンションの購入時に「住宅ローン控除」について話があったかと思いますが、住宅ローン控除の要件の一つに「住宅の取得日から6ヶ月以内に入居し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること」がありますので、売却は勿論のこと、賃貸で貸出をされても再入居までの賃貸期間中は、住宅ローン控除は受けられませんので、注意が必要ですね。
実際には、売買と賃貸はどちらが賢い選択になりますか？
ケースバイケースですが、転勤から戻る時期が決まっていたり、購入されたマンションに思い入れがある場合には、賃貸で貸出をした方が良いと思います。
そうですよね、せっかく購入したマンションなので、所有したいと思いますが、売却した方が良い場合はありますか？
はい。賃貸の理由とは逆で、転勤から戻る時期が決まっていなかったり、空室のリスクを懸念される場合は、売却をお勧めします。
空室のリスクってなんですか？
新築マンション購入者の多くは、住宅ローンを組んで購入します。その場合、貸出されたマンションの居住者が転居してしまった場合、賃料を住宅ローンに充てることは出来ませんので、最悪、転勤先の賃料と、所有不動産の住宅ローンとダブルで支払うこともあります。
ダブルでの支払いはきついですね。
どの様な方法が良いのか、地域に根差した不動産のプロにご相談頂ければ、お客様に最適な方法をご提案できると思いますので、お一人で悩まれるのではなく、まずはご相談頂くことが第一歩かと思います。
そうですね。賃貸か売買か、自分では分からないことも多いので、まずは相談してみたいと思います。
その方がよいですね！
それは残念ですね。しかし、実際に新築マンションを購入した後、会社から転勤の辞令が出て悩まれるケースってよくあります。
そうですか。よくあるのですね。出来る限り損をしたくないのですが、売却や賃貸など、どの様な方法がありますか？
はい。いくつかあります。最も一般的なのが、賃貸に出すことです。
でも賃貸で貸してしまうと、自分たちが転勤から戻った際に住めなくなりますよね？その時には賃借人に明け渡しを求めることはできるのでしょうか？
確かに、普通賃貸借契約を締結する場合、借主が退去しない限り、基本的には貸主は賃貸借契約を更新しなければなりません。つまり、貸主が転勤先から戻ってきた場合、基本的には現賃借人を追い出して、住むことは出来ないです。
そうなんですね。じゃあ、やっぱり賃貸に出すのはリスクがありますね。何か良い方法はありますか？
その場合、「定期借家契約」と言って、期間を定めて貸出をすることは可能です。定期借家契約の場合、期間が定められている契約方法なので、その定められた期間が来たら、賃借人は物件を明け渡ししなければなりません。
定期借家契約の場合、更新はできますか？
定期借家契約に更新はありませんので、貸主と借主が合意すれば再契約という形で、賃貸借の期間を延長することは可能です。
なるほど、そんな方法があるのですね。ただ、海外に転勤となってしまい、管理するのも難しいため、売却も視野に検討したいのですが。
その場合、新築・未入居となりますね。新築・未入居であると、その新築マンションを買いそびれてしまった方もおられるので、比較的早く売却が出来るケースもありますね。
早く売却できる可能性もあるのですね！少しほっとしました。早く売れるのは嬉しいですが、未入居なので購入時の金額で売却は出来ますか？
不動産の相場は近隣の市況に左右されますので、まずは担当者にご相談頂くのがよろしいですね。ただ、新築・未入居のため、価格も購入時と同等かそれ以上で販売できる可能性もあると思います。
賃貸・売買両方とも検討出来るのですね。選択肢があって良いのですが、他に注意することって何かありますか？
はい、新築マンションの購入時に「住宅ローン控除」について話があったかと思いますが、住宅ローン控除の要件の一つに「住宅の取得日から6ヶ月以内に入居し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること」がありますので、売却は勿論のこと、賃貸で貸出をされても再入居までの賃貸期間中は、住宅ローン控除は受けられませんので、注意が必要ですね。
実際には、売買と賃貸はどちらが賢い選択になりますか？
ケースバイケースですが、転勤から戻る時期が決まっていたり、購入されたマンションに思い入れがある場合には、賃貸で貸出をした方が良いと思います。
そうですよね、せっかく購入したマンションなので、所有したいと思いますが、売却した方が良い場合はありますか？
はい。賃貸の理由とは逆で、転勤から戻る時期が決まっていなかったり、空室のリスクを懸念される場合は、売却をお勧めします。
空室のリスクってなんですか？
新築マンション購入者の多くは、住宅ローンを組んで購入します。その場合、貸出されたマンションの居住者が転居してしまった場合、賃料を住宅ローンに充てることは出来ませんので、最悪、転勤先の賃料と、所有不動産の住宅ローンとダブルで支払うこともあります。
ダブルでの支払いはきついですね。
どの様な方法が良いのか、地域に根差した不動産のプロにご相談頂ければ、お客様に最適な方法をご提案できると思いますので、お一人で悩まれるのではなく、まずはご相談頂くことが第一歩かと思います。
そうですね。賃貸か売買か、自分では分からないことも多いので、まずは相談してみたいと思います。
その方がよいですね！
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IT重説
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/18 10:33
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/18 10:33
IT重説
最近、売買契約の締結に先立って行う「重要事項説明」がオンラインでもできると聞いたのですが、これはどのような仕組みなのでしょうか？
はい、それはIT重説と言われるものですね。
IT重説ですか？何だか難しそうですが、従来の重要事項説明とどう違うのですか？
はい、従来は宅建士の有資格者が「対面」で買主・借主に重要事項説明をしなければなりませんでした。それが「対面」ではなく「IT」で。つまり、テレビ電話等の端末上でも可能にしたものが「IT重説」です。
そうなんですね。今の時期、対面をしなくても説明を受けられるのは嬉しいですね。
そうですね。時間や場所に縛られることなく、説明を受けられることは、お客様にとってもメリットありますね。
重要事項説明をオンラインで説明を受ける際、どうすれば良いですか？
先ずは、売主の同意を得た上で実施されます。オンラインで説明するため、ネット環境の設備が必要となります。
ネット環境ですか？ 最近ではスマートフォンを多く使っていますが、こちらで大丈夫ですか？
はい。大丈夫です。IT重説は音声のみや画像のみでは認められておりません。必ず音声付の動画で行って頂く必要があります。ですので、通信環境を整えて説明を受けて頂ければと思います。出来れば、パソコンやタブレットなど画面が大きいと見やすくて良いですね。また、双方向でやり取りをするため、スマートフォンで行う際には、WiFiなどに常時接続した上で行うと良いですね。
確かに、途中で画像が固まってしまうこともありますよね。
そうですね。大事な話なので、途中で固まってしまっては困りますよね。
なんとなく、IT重説が分かってきましたが、動画で説明を受ける以外に、書類などはどうするのですか？
事前に不動産会社からIT重説を受ける方に重要事項説明書などを送付して、書類を確認頂きながら、説明を行っていきます。もちろん、ご理解・ご納得頂いた上で、署名・捺印をして頂きます。
なるほど！それなら安心ですね！
はい、それはIT重説と言われるものですね。
IT重説ですか？何だか難しそうですが、従来の重要事項説明とどう違うのですか？
はい、従来は宅建士の有資格者が「対面」で買主・借主に重要事項説明をしなければなりませんでした。それが「対面」ではなく「IT」で。つまり、テレビ電話等の端末上でも可能にしたものが「IT重説」です。
そうなんですね。今の時期、対面をしなくても説明を受けられるのは嬉しいですね。
そうですね。時間や場所に縛られることなく、説明を受けられることは、お客様にとってもメリットありますね。
重要事項説明をオンラインで説明を受ける際、どうすれば良いですか？
先ずは、売主の同意を得た上で実施されます。オンラインで説明するため、ネット環境の設備が必要となります。
ネット環境ですか？ 最近ではスマートフォンを多く使っていますが、こちらで大丈夫ですか？
はい。大丈夫です。IT重説は音声のみや画像のみでは認められておりません。必ず音声付の動画で行って頂く必要があります。ですので、通信環境を整えて説明を受けて頂ければと思います。出来れば、パソコンやタブレットなど画面が大きいと見やすくて良いですね。また、双方向でやり取りをするため、スマートフォンで行う際には、WiFiなどに常時接続した上で行うと良いですね。
確かに、途中で画像が固まってしまうこともありますよね。
そうですね。大事な話なので、途中で固まってしまっては困りますよね。
なんとなく、IT重説が分かってきましたが、動画で説明を受ける以外に、書類などはどうするのですか？
事前に不動産会社からIT重説を受ける方に重要事項説明書などを送付して、書類を確認頂きながら、説明を行っていきます。もちろん、ご理解・ご納得頂いた上で、署名・捺印をして頂きます。
なるほど！それなら安心ですね！
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告知義務
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/18 10:31
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/12/18 10:31
告知義務
不動産の広告で物件情報の中に、告知事項ありと記載されているものがあるのですが、どのような内容なのですか？
まず、宅建業法では、不動産を買おうとしている人に対して、購入の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる内容は購入者に伝えないといけないという決まりがあり、これを告知義務と言っています。
つまり、告知事項ありと記載されている場合は、購入の判断に重要な影響を及ぼす何かがあるということですね。
はい、そうです。
具体的にはどんなケースがありますか？
対象となる不動産で亡くなった方がいる場合に記載されていることが多いですね。
家の中で亡くなった人がいるかどうかは、売主が言わなければわからないですよね？
確かにわからないことがほとんどです。ただし、それを隠していた場合には民事上の責任を問われる可能性もありますし、査定価格にも大きく影響しますので、査定を依頼される際にお伝えいただきたいです。
亡くなった理由が何であっても伝える必要があるのですか？
これまでは宅建業法で具体的なルールがなかったのですが、2021年10月8日に国土交通省から「宅建業者が告知すべき基準を定めた「人の死の告知に関するガイドライン」というものが発表されました。その中では告知をしなくても良いケースとして、売却する場合は２つのケースの記載があります。一つ目は対象の不動産で発生した自然死や、日常生活の中での不慮の死亡の場合。 二つ目は対象不動産の隣接住戸や、マンションなどの集合住宅の普段は使わない共用部分での死亡の場合です。
賃貸の場合は？
賃貸に出される場合は、この2つに加えて、死亡から3年が経過した場合も加わります。
自然死であれば伝える必要はないんですね。
原則ではそうなんですが、普段使わない共用部分での死亡の場合も含めて、事件性や社会への影響が高い場合や、 買主や借主から質問があった場合はお伝えいただきたいです。
亡くなった場合以外ではどのようなことが告知義務に該当するのでしょうか。
買う方の判断に影響があるかどうかが基準となり、具体的には近所にお墓やごみ集積所がある場合等、いわゆる嫌悪施設がある場合です。このような場合は、物件資料等に「告知事項あり」と記載せず、「近隣に墓地あり」というように直接的な表現で記載して販売活動が行われることもあります。
ということは売主のするべきことは、不動産を買おうとする人の気持ちになって、その判断に影響がありそうなことがあれば、査定のタイミングで不動産会社の方にお伝えした方が良いということですね。
そうですね。嫌悪施設については不動産会社の方でも確認することができますので、特に亡くなった方がいる場合には査定の段階で担当者にお伝えいただきたいですね。
わかりました。
まず、宅建業法では、不動産を買おうとしている人に対して、購入の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる内容は購入者に伝えないといけないという決まりがあり、これを告知義務と言っています。
つまり、告知事項ありと記載されている場合は、購入の判断に重要な影響を及ぼす何かがあるということですね。
はい、そうです。
具体的にはどんなケースがありますか？
対象となる不動産で亡くなった方がいる場合に記載されていることが多いですね。
家の中で亡くなった人がいるかどうかは、売主が言わなければわからないですよね？
確かにわからないことがほとんどです。ただし、それを隠していた場合には民事上の責任を問われる可能性もありますし、査定価格にも大きく影響しますので、査定を依頼される際にお伝えいただきたいです。
亡くなった理由が何であっても伝える必要があるのですか？
これまでは宅建業法で具体的なルールがなかったのですが、2021年10月8日に国土交通省から「宅建業者が告知すべき基準を定めた「人の死の告知に関するガイドライン」というものが発表されました。その中では告知をしなくても良いケースとして、売却する場合は２つのケースの記載があります。一つ目は対象の不動産で発生した自然死や、日常生活の中での不慮の死亡の場合。 二つ目は対象不動産の隣接住戸や、マンションなどの集合住宅の普段は使わない共用部分での死亡の場合です。
賃貸の場合は？
賃貸に出される場合は、この2つに加えて、死亡から3年が経過した場合も加わります。
自然死であれば伝える必要はないんですね。
原則ではそうなんですが、普段使わない共用部分での死亡の場合も含めて、事件性や社会への影響が高い場合や、 買主や借主から質問があった場合はお伝えいただきたいです。
亡くなった場合以外ではどのようなことが告知義務に該当するのでしょうか。
買う方の判断に影響があるかどうかが基準となり、具体的には近所にお墓やごみ集積所がある場合等、いわゆる嫌悪施設がある場合です。このような場合は、物件資料等に「告知事項あり」と記載せず、「近隣に墓地あり」というように直接的な表現で記載して販売活動が行われることもあります。
ということは売主のするべきことは、不動産を買おうとする人の気持ちになって、その判断に影響がありそうなことがあれば、査定のタイミングで不動産会社の方にお伝えした方が良いということですね。
そうですね。嫌悪施設については不動産会社の方でも確認することができますので、特に亡くなった方がいる場合には査定の段階で担当者にお伝えいただきたいですね。
わかりました。
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