逗子の不動産売却コラム,センチュリー21リビングライフ

建物の価値はいつまである？家の状態に応じた売却方法とは？

現在、自宅の売却を考えているのですが建物の価値ってどれくらいあるのでしょうか？

具体的には、木造の住宅の場合は22年、木骨モルタル造住宅の場合は20年で価値が0円になるとされています。

えーっと建物の構造によって価値がなくなる年数が異なるということですか？

そうですね、考え方として同じ年数が経過しても立地や環境、建物の構造によって劣化の度合いは様々です。

たしかに木造と鉄筋コンクリート造が同じスピードで劣化するわけではないですもんね

そうです、そこで築年数から平等に価値を算出するために用いられているのが「耐用年数による考え方」です。ちなみに鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。

47年！！木造の22年と比べるとすごい差ですね・・

そうですね。なので木造住宅の場合、売る際に築22年以上経過していると耐用年数が残っていないため建物としての価値がなく、「土地のみの価値」が残るのです。

なるほど・・・私の家は築22年以上なので戸建てとして売却できないのでしょうか？？

いえ。耐用年数はあくまで税法上の価値を見極めるための数値のため、築年数が22年以上経っているからといって売れないということはありません。

そうなんですね！では築年数22年以上の家を売る場合、どのような工夫が必要なのでしょうか？

人が住むうえで構造などに問題がなければ、築22年以上の家も十分に売れる可能性を持っています。

私も現在住んでいますしね

はい、その中で劣化や老朽化といったポイントは最低限の修繕を行い「とにかく安く住める住宅を買いたい」という層をターゲットに売却を検討してみましょう。

そのようなお客様はいるのでしょうか？

実際に安く購入して、自分でリフォームして再利用したいと考えるお客様は少なくありません。まずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

分かりました！ありがとうございます！

売却するタイミングは相続前？相続後？

売却するとしたら相続前と相続後、どっちが良いのかそれぞれのメリットを教えてもらえますか？

相続前に売却するメリットですが、よく相続を「争う続」などと言います。遺産の分割方法を巡って親族間でもめる事が多くあります。特に不動産は、将来その不動産の必要性や処分の価格・時期などで意見が分かれる事が多くあります。

よく、ドラマなんかでもありますよね。

その点、相続が発生する前に不動産を処分し現金化している場合、それらの不安要素は無くなります。また、相続税の支払いなどで早急に納税資金を用意する必要がない為、売り急ぎで安く売却する必要もありません。

売り急ぐと、価格を下げざるを得ないですよね。

相続人の中には、それらを嫌がったり思い出のある実家の売却自体を嫌がる事もあります。足並みが揃わないと、売りたくても売れないと言う事があります。相続前であれば、名義人の意志で売却をし、相続人の相続税資金を用意することが可能です。

なるほど。では相続後に売却する場合のメリットは何でしょうか。

相続した場合の不動産の評価は路線価や固定資産税評価額であり、これは時価と言われる実勢価格より低くなっています。その為、相続財産の評価が現金の場合より低く、相続税額が割安になることがあります。

評価額の違いですね。

また、相続開始から3年以内に相続不動産を売却した場合、その不動産にかかった相続税を取得費用に加算することができ、譲渡所得税の節税に繋がります。相続しても、所有期間は引き継ぎますので、譲渡所得税が短期か長期かに関わる場合は、相続後の方が有利ですね。

相続前と後、どちらもメリット・デメリットがあるんですね。

相続税評価の際、不動産の評価額が実勢価格と大きく離れている事が問題として、認めないというケースも出てきています。

そういう事もあるんですね。

相続前と後の売却、どちらのメリットが大きいかは一概には言えません。もしもの時の為に、早めに売却に強い不動産業者に相談されることをお勧めします。

分かりました。有難うございます。

売買契約の手付金はどれくらいが良い？

不動産の売買契約でも手付金がありますよね？

売買契約締結の際に、売買代金の一部として買主から売主へ手付金を支払う事が一般的です。

その際の手付金の金額というのは決まっているのでしょうか？

売買契約については、売主・買主双方の合意があって成立するものです。手付金の額に関しても、売買金額やその他の条件と同じように双方の合意で決定します。

そうなんですね。でも、一般的にはどうなんですか？

一般的には、売買代金の1割を手付金とすることが多いかと思います。

3000万円の売買代金だと300万円の手付金、という事ですね。

はい。ただし、宅建業者が売主で、新築工事中やリフォーム前など未完成物件の場合、売買代金の５％や1000万円を超える手付金であれば、手付金の供託が必要となります。手続きの煩雑さなどから、供託の必要のない金額で設定することが多いです。

そういった決まりがあるんですね

また、買主様が物件価格の全額や諸費用まで融資を利用する場合も多くあります。自己資金が少ない等の場合は、1割より少額の手付金を希望されるケースもあります。

なるほど、そういった事情も考える必要があるんですね。

手付金のある契約では、売買契約締結後に買主の手付金放棄や売主の手付金倍返しで解除できる手付解除が設定されます。これは売主・買主どちらの権利でもあります。手付金の金額が多すぎると解除のハードルが高すぎますし、少なすぎると解除のハードルが低すぎる事になります。

確かにそうですね。

不動産取引は個別性が高いので、その手付金額とする理由を担当者に聞いたり、相談されるのが良いかと思います。

わかりました。有難うございます。

不動産売却に伴う固定資産税の精算

売却予定の不動産で先日精算金の話があり、その中で固定資産税の項目があったのですが、なぜ買主から固定資産税の精算金がいただけるのでしょうか？

不動産の売買で、必要な手続きの1つが「固定資産税精算金」の支払いです。売買取引のあった不動産は、1年の中で売主が所有している期間、買主が所有している期間が分かれているので、一般的には固定資産税と都市計画税をそれぞれ負担し合うことになります。

でもそれは、所有者が変わったタイミングで役所に届け出等をすればいいのではないですか？

いえ、固定資産税は、課税された時点で納税者が確定するため、年度の途中で不動産を手放したとしても、納税義務者が変更になることはありません。つまり、1月1日時点での所有者がその年の納税義務者となります。

つまり、所有権は買主に変わったとしても、取引した年の納税義務者は売主のまま。ということでしょうか？

そうですね、そのため売買契約時に、所有権が変わる日で日割り計算して、売主と買主それぞれ両方が該当期間の税負担をするという取り交わしをすることが一般的です。

一般的という事は別にしなくてもいいという事なんでしょうか？

そうなんです。実はこの取り決めは、法律上必須の手続きではありません。そのため、ややこしくなりそうであれば、固定資産税についての取り決めは除外して、単純に取引をする不動産の価額だけで金銭授受を行っても構いません。

なるほど・・・

はい、ただやっておかなければ売主が損をすることになるので注意しましょう。

確かにそうですよね・・・わかりました。そのほかに気を付けなければいけない点はありますか？

不動産売却時の固定資産税の分担を決める際には、いつを起算日とするかが重要です。起算日の考え方は地域によって異なり、関東では1月1日、関西では4月1日を起算日にする傾向にあります。

へぇ～

ただし、どちらも確定的なものではなく、関東でも4月1日、関西でも1月1日を起算日にするケースもみられます。起算日は売主との合意で決まるため、どちらで計算するのかは、あらかじめ確認しておかなければなりません。

他には何かありますか？

不動産売却によって利益が出た場合は、売却した翌年の申告期間に確定申告をしないといけません。これは、固定資産税の精算金によって利益が出た場合も同様で、申告しなければペナルティを課せられるため注意が必要です。

確かにそれは覚えておかないと危険ですね。

そうですね、また先ほどお話しした精算の取り決めは売主と買主の双方の合意で決めますが、内容が複雑で決めることは難しいです。そのため、不動産会社に負担額を計算してもらうのがおすすめです。

わかりました！ありがとうございます！

借地権付き建物を売却する場合の注意点

相続により、借地権付き建物を取得したのですが売却はできるのでしょうか？

はい、結論からお伝えすると売却はできます。ただ注意が必要です

それは何ですか？

借地権付き建物を売却するなら、地主に許可をもらう必要があります。また、許可をもらうだけでなく、借地権付き建物を売却する際には承諾料の支払いが必要となってきます。

え！？承諾料を払わないといけないんですか！？

そうなんです・・・理由は、新たな借地権取得者が毎年地代を支払ってくれる保証はないので、そのリスクに対して支払う必要があります。承諾料は地主と相談するなどして決めますが、一般的には借地権価格の5～15%程度です。

分かりました。許可を取ったら後はどのような流れですか？

主な売却方法は下記3つです。
１、借地権付き建物として売る
２、地主に建物を売る
３、底地権とセットで売却する


一つ目の「借地権付き建物として売る」はどういったものですか？

通常の戸建て住宅などと同じように売却する方法です。不動産会社と媒介契約を結び、借地権付き建物を売却します。売却活動の時期や販売価格を自身で決めることができ、自由度の高い販売方法になります。

それだと分かりやすくていいですね

はい、ただし、土地を合わせて購入できる中古物件などがライバルになるので、売却額を値下げしなくてはいけない場合が出てきたり、売却期間が長引くこともあるでしょう。

確かに土地がついている物件がライバルになると考えるとすんなり売却・・・とはいかないでしょうね・・・

そうですね・・・次に2つ目の「地主に建物を売る」ですがこれはそのままの意味で第三者の買主を探すのではなく、地主に建物を買ってもらう方法です。仲介のように買主を探す必要がないので、早く売却活動を終えることができるというメリットがあります。

たしかに地主に買っていただけたら一番楽かも！

ただ、地主が借地権を取り戻すつもりがない場合もありますし、貸しているという立場にあり価格交渉の話し合いがなかなか終わらないという可能性もあります。地主に話を持ちかけるのは良いと思いますが、最初から当てにはしないようにしておいた方が良いですね。

まぁ、そんなうまい話はないですよね・・・（ガックシ）最後の「底地権とセットで売却する」を教えてもらっていいですか？

はい、こちらの方法は、まず最初に地主から底地権を購入し、所有権を完全に取得したうえで第三者に売却する方法です。

先ほどの地主に買ってもらう・・の逆でこちらが底地を購入するという事ですか？

はい、地主を説得し、土地と建物セットで売却できれば、その土地の所有権を丸ごと売ることになるため、より売りやすくなります。借地権と建物をセットで売却するよりも、所有権を丸ごと販売するため不動産価値は高くなり、より高値で売却することができるのがメリットです。

確かにこれだと、売却がしやすそうですね！ただ一時的に底地権を購入する為の資金が必要になるという事ですよね・・・

そうですね、この部分はデメリットになるかもしれないですね。

うーんやっぱり、借地権付き戸建ての売却は難しいんですかね・・・？

借地権付き建物は通常とは条件が異なる不動産です。そのため売却しづらいということもあるでしょう。しかし、借地権であれば土地に関する税金がかからないなどのメリットもあります。そのようなメリットも活かして売却活動を進めていくと良いですね

たしかに、そういう見方もできますね!

はい、売却活動をサポートし、売却に導いてくれるのは不動産会社です。確実に借地権付き建物を売却したいなら、良い不動産会社を味方につけて売却活動を行うと良いでしょう。

分かりました！ありがとうございます！

不動産を相続で取得したらDMが届いた。なんで？どうしたら良い？

今年、父から不動産を相続したのですが、手続きが終わったら、不動産会社からDMが届くようになったのですが、これはどうしてなんですか？教えてください。

はい。不動産を相続されたとのことですが、相続された不動産を登記はされましたでしょうか？

もちろん、登記の手続きはしました。

そうですよね。そうすると、法務局にお父様から相続をした履歴が残ります。誰が相続をして不動産を受け継いだのか分かるようにする為ですが、この受け継いだ不動産の新たな所有者が誰なのか、法務局で手数料を支払えば、本人以外でも分かることができますので、届いたDMはその情報を取得した不動産会社から発せられたものですね。

そうなんですね。それって違法ではないんですか？

違法ではありません。誰でも費用を支払えば閲覧は可能です。

わかりました。もう一つ伺っても良いでしょうか。DMには、相続した不動産の近隣に購入希望者がいると記載がありました。家の場所は市内へのアクセスも良いですが、築年数は４０年以上経っていて価値はないと思うのですが、そんな家でも欲しい人はいますかね？なんだか胡散臭いのですが。

確かに、家を見ないで欲しい人がいるなんて胡散臭く見えますね。ですが、相続された土地は市内ですし、市場性もあるのであれば、建物は古くても土地は欲しいと思う方はおられます。

そうですか。あまり良くわからないのですが、そんなもんですかね。もう相続した不動産をどうしようかと悩んでいたのですが、あまりにもタイミングよくDMが来るようになったので、騙されるのではないかと疑心暗鬼になってました。

そうですよね。DMの送付元が地元の会社であれば、尚更、土地市況を熟知しているので、購入検討のお客様がおられるエリアにしかDMは出さないかと思います。今後の方針を決める上でも、ご相談されても良いかと思います。

相談した場合、費用が発生するのでしょうか？

いえいえ、土地活用の相談であれば、無料で承る会社が多数です。

まだ売るかどうかも決めてないですが、相談しても大丈夫でしょうか？

全く問題ありません。お気軽にご相談して頂ければと思います。

なるほど、安心しました！ありがとうございます。

マンションの査定方法

マンションの査定はどのようにおこなっているのですか？

居住用のマンションであれば一般的には取引事例比較法で金額を算出します。同じマンション内や、できる限り近い条件のマンションでの成約事例と比較します。

一戸建てのように土地と建物に分けて算出はしないんですね？

マンションの場合、敷地部分は基本的には共用部分が多く、分けて算出はしません。また、同じマンション内での事例でも、面積や階数、バルコニーの向きが違えば日当たりや眺望も変わってくるので、価格もかわってきます。

階数が高くなるほど、価格も高くなるのですか？

多くのマンションではそうなりますが、エレベーターがないマンションや、すべての階に止まらないエレベーターが設置されているマンションでは安くなることもあり得ます。

そういうケースもあるのですね。その他は何かありますか？

管理状況もポイントです。管理会社に委託されている場合や、自主管理といってマンションの所有者で管理している場合もあります。また、長期修繕計画という、将来的にマンションをどのように修繕していくかの計画及び、それに向けた積立金がしっかりできているかもポイントになります。

外壁の塗り直しをしたりすることですか？

そうです。マンションも年数が経つと劣化してきますので、それの修繕が必要になります。もちろん費用が発生しますので、そのための計画や積み立てができていないと、思わぬところで多額の一時金が発生してしまう可能性があります。

急に言われても困りますね。管理会社が入っていればそういう事をやっていただいてるんですね。

基本的には大丈夫かと思いますが、自主管理の場合は注意が必要です。

だから金額に影響されるんですね。まだ新しいマンションを売却する場合、同じマンションに事例がないこともありますよね？

そうですね。同じマンション内で事例がない場合は、できるだけ近い条件のマンションでの事例を探すのですが、新しいマンションですと事例が見つけにくい場合もあります。

その場合はどうするんですか？

基本的には極力近い事例を元に算出するのですが、別の方法で算出することもあります。査定においては根拠を示すことが必要となっており、成約事例が必要とはされていないため、そのマンションが新築で販売された金額を基に、そこからの相場の増減率を計算して算出する場合もあります。

なるほど。売却する側として、納得できる根拠があれば良いですね。居住用のマンションの場合、実際に売買された事例を基に価格が算出されることが多く、同じマンションやできるだけ条件の近いマンションの事例が選ばれているんですね。ありがとうございました。

不動産鑑定と不動産会社による査定の違い

良く聞く、「不動産鑑定」と街の不動産会社の「査定」と同じように思っていましたが、実は違うようです。詳しく教えてもらえますか？

はい。確かに似ているようですが、違います。不動産鑑定とは、土地や建物などの不動産の適正な地価、価格などを判断することです。この不動産鑑定評価は『不動産の鑑定評価に関する法律』に基づいて不動産鑑定士だけが行えるものです。不動産鑑定で評価されるのは、地価公示や地価調査、相続税路線価評価、固定資産税評価など公的なもの。そのほか、個人や法人が所有している不動産も対象です。

なるほど、「不動産鑑定士」が行うものですか。「不動産鑑定士」ってどんな資格なんですか？

不動産の鑑定評価を行うことができるのは、国家資格である不動産鑑定士試験のすべてに合格して国土交通大臣への登録を受けた「不動産鑑定士」か、不動産鑑定士試験の一部に合格して国土交通大臣への登録を受けた不動産鑑定士補です。

国家資格なんですね。どんな業務を行うのですか？

不動産鑑定士の仕事には、大きく分けて下の表のように「公的評価」と「民間評価」があります。公的評価とは、国や都道府県、市町村などが土地の適正価格を公表するために行う地価公示や地価調査、相続税や固定資産税の課税のための評価です。民間評価とは、民間企業や個人などから依頼される評価業務のことです。

よく分かりました。不動産会社による査定はどうでしょうか？

不動産査定は不動産会社等が算出する「売却できそうな価格」のことです。不動産会社が独自に算出したり、不動産鑑定士に依頼して算出したりします。そのため、依頼先によって金額に多少の違いが出ることがあります。

個人で不動産鑑定を依頼するのはどんなときがありますか？

個人が不動産鑑定を利用するのは、一般的には不動産の売買や相続、贈与、財産分与などの場合が考えられます。

土地が旗竿地の場合の査定について

自分が持っている戸建てを売却しようと思っているのですが、いわゆる「旗竿地」なので、あまり価格が高くないと聞いたのですが、本当でしょうか？

一般的には、そのように言われておりますね。

そうですか。うちの場合、どのような査定方法になるのでしょうか。

通常、土地の査定価格は「取引事例比較法」で計算します。取引事例比較法とは、売却する不動産と条件が近い不動産の過去の成約事例をいくつか選んで平均坪（㎡）単価を算出し、算出された単価に、売却する不動産の広さを掛けて計算する方法です。

では、うちも「取引比較事例法」で計算するのですか？

はい。同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、旗竿地は特殊なので、条件が近い事例はそれほど多くありません。

では、どのような査定をしていくのでしょうか。

はい。旗竿地の場合には路線価（ろせんか）を使って計算します。

路線価ですか。ニュースで聞いたことはあるのですが、どんなものですか？

路線価とは、国税庁が毎年7～8月に公表するその年の1月1日時点における主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格を公表するもので、相続税や贈与税を計算するときに活用されます。

国税庁ですか。知らなかったです。

そうですね。あまり馴染みはないかもしれませんね。路線価は、国土交通省が発表する公示価格の８割程度に設定され、その公示地価を1.1～1.2倍したものが実勢価格の目安と言われています。つまり、路線価を1.3～1.5倍にすればおよその相場価格がわかるということになります。

では、路線価で土地面積をかければ、査定金額が分かるということでしょうか？

はい。ですが、土地の評価は奥行きの長さによって影響します。奥行が極端に短い場合や長い場合は、一般的な土地と比べて利用価値が低いとされています。そのため、路線価を計算するときは、まず奥行価格補正率（おくゆきかかくほせいりつ）を掛け算しなければなりません。

奥行価格補正率とは何でしょうか？

「奥行価格補正率」とは、その宅地の奥行距離に応じて「奥行価格補正率表」に定められている補正率です。正確な表現でいいますと、道路からの奥行の長さに応じて路線価を調整するための補正率のことを言います。

奥行価額補正率を使って、どのように計算するのでしょうか？

１平米あたりの路線価額　＝　路線価　×　奥行価額補正率で計算します。

これで、やっと査定金額が出るのですか？

いえ、これは、路線価での計算方法ですが、旗竿地の場合、「間口が狭小な宅地等」や「不整形地」の計算をしなければなりません。

まだまだあるのですね（笑）２つの違いを教えてください。

はい。まず間口が狭小な宅地等は、1㎡あたりの路線価額に間口狭小補正率と奥行長大補正率を掛け算して計算します。間口狭小補正率は、間口が狭い土地の評価額を減額するための補正率です。 奥行長大補正率とは、間口の割に奥行が長い土地の相続税評価額を減額する補正率のことをいいます。どちらも旗竿地のような特徴のある土地に対して補正を行うために、地区や距離によって数値化されております。

不整形地の計算はどうですか？

不整形地は、1㎡あたりの路線価額に不整形地補正率を掛け算して計算します。不整形地補正率は、かげ地割合に応じて定められます。かげ地とは、不整形地全体を囲むような正方形や長方形の土地（想定整形地）を想定した場合に、その想定整形地のうち不整形地以外の土地をいいます。また、不整形地補正率の適用については、「不整形地補正率×間口狭小補正率」と「奥行長大補正率×間口狭小補正率」のいずれか有利な方で計算します。

わかりました。不整地の場合も路線価価額に対して補正率を掛けていき調整を図るのですね。うちの土地の場合は、どちらを利用したら良いでしょうか？

そうですね、一概には言えませんので、計算した結果、評価額が高い方を選びたいところではありますね。

その金額で売れますか？

そうですね。残念ながらこの方法で計算した査定価格で売れるわけではありません。ここから、過去に売れた旗竿地と比較したり（取引事例比較法）、現在周辺で売り出されている土地の販売価格を考慮の上、査定価格が決まってきます。詳しくは、地元に密着した不動産会社にお尋ね頂くと、近隣事例も熟知しているので、より正確な査定金額が出るかと思います。

わかりました。ありがとうございました。

転勤の際、売るのと貸すのどっちが良い？

転勤を機に不動産の売却を検討する人も多いと思うのですが、売却するのと賃貸に出すのはどっちの方が良いのですか？

たしかに転勤のタイミングでご売却のご相談をいただくことは多いですね。賃貸に出されるのと比べてどちらが良いかはそれぞれメリットデメリットがあり、その方のご事情と、その不動産の状況によっても変わりますが、決めるポイントが３つあります。

ポイントを教えてください。

はい。まず1つめは長期的な収支でどちらが得をするかです。売却した場合は諸費用や住宅ローンの残債を差し引いて、まとまったお金が手に入ります。賃貸に出すと、賃料収入が入りますので、ローンの支払いと相殺することもできます。ただし空室のリスクがあり、転勤先の家賃と二重払いになってしまう可能性もあります。

なるほど。賃貸に出す場合は、賃料とローンの支払額の差も大事になりそうですね。2つ目のポイントはなんですか？

将来戻ってくる予定があるかどうかです。今の家が実家に近く、将来必ず戻ってくるなどの理由がある場合、賃貸に出しておいて、同じ場所に帰ることができます。その場合は定期借家契約で賃貸に出すことをお勧めします。普通賃貸借契約ですと、戻るタイミングで借りている方を退去させることができません。定期借家契約なら、決められた期限で明け渡してもらうことができます。

戻る予定がないとか、まだわからないという場合はどうした方がいいですか？

その場合は売却された方が、その後の選択肢が広がるので、売却されることをお勧めしますね。

転勤先の地域が気に入って、そこで新しく家を買うこともできますね。

そうですね。実際そういう方もけっこういらっしゃいます。最後に3つ目のポイントは手持ちの資金です。先ほども触れましたが、賃貸に出した場合、空室リスクがありますので転勤先の家賃と住宅ローンの二重払いやその他に税金等も発生するリスクがあります。空室のリスクをゼロにすることは難しいので、そうなった場合に捻出できる資金が必要です。

二重払いは厳しいですよね・・・

そこが一番のリスクかと思います。また、住宅ローンではなくアパートローンなどへ借り換えしなくてはいけないこともあり、その場合は金利も上がります。ですので個人的な経験上では売却をされる方が多かったです。 もし転勤で自宅をどうするかをお悩みの場合は、お伝えした3点、長期的な収支、戻ってくる予定、手持ちの資金、こちらをポイントにしながら、不動産会社にご相談いただければと思います。